Marne-la-Vallée se révèle être un pôle tertiaire à part entière. La Casden Banque populaire, Euro Disney, Numericable… le territoire héberge de grands groupes nationaux et internationaux, ainsi qu’une pléiade de PME et PMI. Coup de projecteur sur les atouts de ce territoire qui, dans la perspective du Grand Paris et des aménagements des futures gares Grand Paris Express, ambitionne de tirer sa différence.
Assurément, Marne-la-Vallée est un pôle tertiaire à part entière, le 3e d’Île-de-France, avec 1,6 million de m² de bureaux. « Notre territoire dispose de deux locomotives économiques majeures : le pôle urbain et touristique de Montévrain/Val d’Europe qui a pris naissance autour des parcs d’Euro Disney, et le cluster Descartes avec son offre prime hyperconnectée, accompagnée de son bassin de talents qualifiés autour de Noisy-Champs », détaille Romaric Nouat, responsable développement d’EPAMARNE/EPAFRANCE. Si le territoire héberge des entités du ministère de l’Économie et des Finances et celui de l’Intérieur ou encore la direction régionale Île-de-France de Pôle emploi (Noisy-le-Grand), de grands noms issus du privé y ont établi leurs sièges sociaux. Pour ne citer qu’eux : Nestlé à Noisiel, Bricorama à Villiers-sur-Marne et Numericable à Champs-sur-Marne. Mais 40 ans après sa naissance, comment les acteurs de Marne-la-Vallée arrivent- ils à convaincre les entreprises à venir s’établir sur ce territoire situé à l’est de Paris ?
Avec la proximité de deux aéroports internationaux – Paris-Orly et Roissy Charles de Gaulle – et le premier hub TGV de France à Chessy Val d’Europe, Marne-la-Vallée se retrouve au cœur à l’interconnexion des grandes voies européennes. « Avec les lignes du RER A et du RER E, auxquelles s’ajoutent de grands axes routiers, dont l’autoroute A4, ce territoire dispose d’un nœud de transports exceptionnel pour accroître son développement économique et donc augmenter son parc tertiaire », analyse Thomas Villette, consultant bureaux Île-de-France Est Chez CBRE. « Et, dès 2024, Marne-la-Vallée bénéficiera d’une des- serte renforcée par deux stations de la ligne 15 Sud du Grand Paris Express, celle de Bry-Villiers-Champigny et celle de Noisy-Champs. » Un contexte qui favorise l’accueil d’utilisateurs en quête d’infrastructures tertiaires nouvelles.
"Plus d'un tiers des transactions concerne des acquisitions"
Au cours du premier semestre 2017, la demande placée en bureau a explosé de +33% par rapport à la même période en 2016, pour s’établir à 15 600 m². Et, sur l’ensemble de l’exercice 2016, ce sont 60 000 m² qui ont été placés, contre 41 600 m² en 2015. « Les nombreuses disponibilités de bureaux neufs et non encore livrés ont animé le marché en 2016 » explique Romain Machard, chargé d’affaires pour le croissant Est/Île-de-France chez JLL. Ainsi, l’Urssaf a pris à bail 8 300 m² dans l’immeuble en construction le Fifteen à Noisy-Champs, à proximité immédiate de la future gare du Grand Paris Express, et la RATP, 3 728 m² dans l’opus tertiaire le Maille Nord 1 à Noisy-le-Grand. Parmi les grandes transactions pour l’année 2017, la caisse régionale du Crédit agricole Brie Picardie a signé un programme mixte – 9 000 m² de bureaux et 5 000 m² de logements – situé dans le quartier des Studios à Val d’Europe-Chessy (voir encadré, ci-contre). Prévu pour être livré au second semestre 2020, ce projet s’est réalisé grâce « au potentiel commercial du secteur et de la proximité du centre urbain qui offriront aux clients comme aux collaborateurs un vaste choix de services » explique Vincent Deconinck, directeur des projets immobiliers du Crédit agricole Brie-Picardie.
« L’ensemble de ces prises à bail témoigne d’une réelle attractivité du territoire pour toutes les entreprises, qu’elles soient à la recherche de petites, moyennes ou de grandes surfaces pour s’ implanter, à la location ou à la vente », commente Romaric Nouat. « L’une des forces de Marne-la-Vallée est de posséder autant de petites que de grandes surfaces en bureau » emboîte Thomas Villette. Lequel poursuit : « Plus d’un tiers des transactions concerne des acquisitions sur ce territoire. » Quid d’exemples marquants ? La Casden Banque populaire, l’Urssaf, tout comme le Crédit agricole Brie-Picardie se sont portés acquéreurs d’opérations lancées en Vefa. Mais malgré la présence de 19 500 entreprises implantées, dont un maillage très fort de TPE/PME, Marne-la-Vallée semble pâtir d’une certaine méconnaissance de certains investisseurs et reste un marché endogène.
14 M€ investis au S1 2017
« Si certaines entreprises de la première couronne de l’Est parisien s’ intéressent à ce territoire pour se développer, 80% des prises à bail à Marne-la-Vallée sont réalisées par des utilisateurs déjà implantés » observe Romain Machard. Côté investissements, avec un taux de rendement attractif situé entre 6,25% et 9%, 14 M€ ont été investis dans l’immobilier d’entreprise au cours du S1 2017. À titre de comparaison, 18 M€ avaient été injectés sur l’ensemble de l’année 2016. « Si les investisseurs privés s’ intéressent aux actifs à rénover et à repositionner, les investisseurs institutionnels se positionnent uniquement sur des produits sécurisés avec des baux long terme », indique Romain Machard. Citant à titre d’exemple le Citalium. Un immeuble de 15 000 m² qui héberge l’unité technique opérationnelle d’EDF à Montévrain et offrant un rendement annuel de 6,25% à son propriétaire, la SCPI Notapierre.
Des loyers attractifs
Sur le front des loyers, ces derniers sont stables, entre 120 € HT HC/m²/an pour un bureau de seconde main et 145 € HT HC/m²/an pour un bureau rénové. Quant au loyer prime, il s’élève à 215 HT HC/m²/an. « Comparativement aux valeurs locatives exercées dans le Croissant ouest (580 €), à La Défense (550 €), en première couronne (360 €) et en seconde couronne (250 €), le marché tertiaire de Marne-la-Vallée est une excellente alternative pour les sociétés qui souhaitent optimiser leurs coûts immobiliers », argumente Thomas Villette de CBRE. Les plus hautes valeurs locatives faciales enregistrées sont localisées à Montévrain-Val d’Europe et Noisy-Champs. Là où se concentrent plusieurs développements tertiaires d’envergure. Si l’attractivité de Marne-la-Vallée se constate grâce à des loyers attractifs, elle se mesure également au travers de l’écoulement de l’offre disponible.
Le blanc en force
« Au cours du premier semestre 2017, l’offre disponible en immobilier tertiaire était en baisse de 4% par rapport au S1 2016, à 170 600 m² », relate Thomas Villette. « Au 31 décembre 2016, elle représentait un peu moins de 135 000 m², en baisse constante depuis 2014 », poursuit Romain Machard. Le taux de vacance s’établissait quant à lui à 9% à fin 2016. Et, bien que la majorité de l’offre disponible se compose d’immeubles tertiaires de seconde main, la part des bureaux neufs ne cesse de progresser sur l’ensemble du territoire d’EPAMARNE/EPAFRANCE. À Val d’Europe, d’abord, avec les opérations le Vega, le Neos et le Greenwich. À Champs-sur-Marne, ensuite, avec l’opus tertiaire le Delta, réalisé par le promoteur Les Nouveaux Constructeurs. « Une des particularités du marché tertiaire de Marne-la-Vallée, c’est d’avoir lancé, a contrario de l’ensemble de la grande couronne et de l’Île-de-France, plusieurs programmes en blanc », relate Thomas Villette de chez CBRE. À Chessy, le groupe Legendre a ainsi lancé l’opération Le Bellini : 22 300 m² de bureaux et services répartis en trois bâtiments. À Jossigny, dans la ZAC du Pré-au-Chêne, Carré Haussmann Promotion réalise le « Carré Haussmann ». Une opération de quatre immeubles de bureaux (8 000 m² chacun) dédiés aux PME/PMI, professionnels et professions libérales. « Ce projet d’envergure lancé en blanc démontre la dynamique du marché tertiaire de Marne-la-Vallée » souligne Romain Machard.
Gisement de fonciers
Au total, d’ici fin 2019, ce sont près de 130 000 m² de bureaux neufs qui devraient être développés sur l’ensemble du territoire. Pour faire sortir de terre de nouvelles infrastructures, EPAMARNE/EPAFRANCE propose des fonciers à la vente.
L’objectif ? Développer des comptes propres et clés en main locatifs à l’instar de la Casden Banque populaire qui rejoindra le pôle de Noisy-Champs à partir de 2018. « Le développement du clé en main pour la Casden Banque populaire est l’ illustration parfaite de la capacité du territoire de Marne-la-Vallée à se renouveler et à offrir des immeubles qualitatifs, performants énergétiquement et répondant aux standards internationaux », témoigne Stéphane Le Moël, directeur général des Nouveaux Constructeurs. « Notre objectif est de répondre aux besoins des grandes entreprises comme des TPE/PME et des start-up en leur proposant une gamme de produits diversifiés », expose Romaric Nouat. Et, incontestablement, Marne-la-Vallée est prêt à relever ces défis…
Ainsi, avec l’arrivée, dès 2024, de deux stations de la ligne 15 Sud du Grand Paris Express – celles de Noisy-Champs et de Bry-Villiers-Champigny –, le nouveau quartier Marne Europe et la Cité Descartes vont poursuivre leur développement. Près de 600 000 m² de bureaux et activités y seront développés à terme. D’ici les deux prochaines années, 80 000 m² en blanc seront livrés sur l’ensemble du pôle tertiaire du Val d’Europe et de Montévrain et 625 000 m² d’activités tertiaires et touristiques y verront le jour d’ici 2024.