Logements : quel est l’impact de la pandémie sur les transactions ?

La pandémie de coronavirus a profondément perturbé les activités du BTP et de l’immobilier. En effet, entre le début du confinement, annoncé le 12 mars 2020 par le Président de la République, et la sortie du confinement le 11 mai 2020, les chantiers sous maîtrise d’ouvrage ont été mis à l’arrêt, la plupart des transactions immobilières ont été reportées, voire annulées, afin de respecter la sécurité sanitaire des personnes et de lutter contre la propagation du coronavirus.

Dans le même temps, certains observateurs ont annoncé un « exode urbain », des centres urbains vers le périurbain, voire les territoires plus ruraux, lié aux aspirations de plus en plus fortes des urbains à la nature et aux grands espaces ouverts.

Quels sont les effets de la pandémie sur les 6 marchés résidentiels identifiés sur le périmètre d’intervention d’EpaMarne-EpaFrance ?

Afin de tirer des premiers enseignements, cette note fait un état des lieux des réactions du système d’acteurs de la promotion immobilière sur cette période, puis compare dans une seconde partie le bilan des ventes de logements neufs en mars-avril, entre 2019 et 2020.

Un blocage quasi-total entre le 12 mars et le 11 mai 2020

• Toutes les bulles de ventes ont été fermées le 14 mars 2020.
• La plupart des promoteurs ont fait le choix de reporter leur lancement commercial.
• Certains ont d’ores et déjà anticipé des retards de livraison de programmes avec report de deux trimestres par rapport à la durée classique des chantiers.
• Quelques promoteurs ont choisi de faire des offres jusqu’au 30 avril 2020 : frais de notaire offerts, possibilités de réserver sans apport.
• Les échanges avec les clients se sont déroulés par mails et par téléphone.
• Certaines réservations se sont faites par visioconférence, mais de façon confidentielle vue la complexité de la mise en œuvre.

Une reprise de l’activité très progressive depuis le 11 mai 2020

• Les bulles de vente ont progressivement rouvert, les clients ayant la possibilité de continuer les rendez-vous en visioconférence, grâce aux outils numériques, avec la mise en ligne de maquettes virtuelles et de vidéos.

S’agissant de l’offre :

• 95 % des chantiers ont repris en Île-de-France à la fin du mois de mai, mais la construction est aujourd’hui ralentie et rendue plus coûteuse par les mesures sanitaires ;
• Les promoteurs enregistrent une très forte baisse des mises en vente, faute de projets.

Quant à la demande, les acquéreurs potentiels pourraient être fortement dissuadés, non par les taux moyens de crédit qui restent « bon marché », mais par le durcissement des critères d’octroi des prêts. Se pliant aux recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCST), suivies de menaces de contrôle, les établissements bancaires ont en effet durci leurs critères d’octroi de prêts immobiliers, plafonnant la durée des crédits à 25 ans et le taux d’endettement des emprunteurs à 33 % de leurs revenus nets.

À cet égard, le nombre de ventes et de mises en commercialisation pendant cette période permet d’esquisser de premières tendances.