Près de 60 000 m² de bureaux ont trouvé preneurs en 2016 à Marne-la-Vallée. Ceci témoigne véritablement d’une réelle attractivité du territoire pour toutes les entreprises, qu’elles soient à la recherche de petites ou de grandes surfaces pour s’implanter, à la location ou à la vente. Par ailleurs la tendance observée l’an dernier se confirme : plus du tiers des transactions concerne des acquisitions.
Transactions : de nombreuses disponibilités de bureaux neufs
Les nombreuses disponibilités de bureaux neufs et non encore livrés ont animé le marché en 2016 en répondant aux standards actuels des grandes entreprises de l’administration, du secteur parapublic ou encore des services aux entreprises. C’est ainsi que Marne-la-Vallée accueillera très prochainement la RATP à Noisy-le-Grand, dans le Maille Nord 1 sur 3 700 m² ou encore l’URSSAF sur 8 300 m² dans l’immeuble en construction le Fifteen à Noisy-Champs, à proximité immédiate de la future gare du Grand Paris.
Un loyer moyen de 215 € HT HC/m²/an
En 2016, le loyer prime** de Marne-la-Vallée s’établit à 215 € HT HC/m²/an.
En regard des valeurs locatives pratiquées dans le cœur d’agglomération parisien et en proche couronne, Marne-la-Vallée apparaît ainsi une bonne alternative pour les entreprises désireuses d’optimiser leurs coûts immobiliers tout en offrant confort et bien-être à leurs collaborateurs.
Les plus hautes valeurs locatives faciales enregistrées sont localisées sur deux secteurs : Montévrain-Val d’Europe et Noisy-Champs, qui sont aujourd’hui les deux pôles majeurs de développement tertiaire.
** Le loyer prime correspond ici au loyer moyen observé en 2016 sur les transactions neuves et non livrées de plus de 100 m²
Offre immédiate : un territoire toujours plus attractif
L’attractivité de Marne-la-Vallée est également constatée au travers de l’écoulement de l’offre disponible. Au 31 décembre 2016, elle représente un peu moins de 135 000 m², en baisse constante depuis 2014, ce qui témoigne de l’attractivité du secteur auprès des entreprises. Le taux de vacance quant à lui atteint 9% en fin d’année. Ceci témoigne d’un marché dynamique, suffisamment offreur pour permettre aux entreprises de quelque taille de s’y implanter.
La part des bureaux neufs dans l’offre immédiatement disponible continue de progresser : elle représente 10% à fin 2016. Elle se concentre majoritairement sur le pôle Montévrain-Val d’Europe, dans les immeubles tels que le Greenwich, le Vega ou encore Neos qui offrent encore quelques disponibilités via des plateaux complets ou divisibles. C’est sans compter sur les nombreux projets futurs de bureaux répartis sur le territoire.
Offre future : un dynamisme hérité des efforts de revitalisation urbaine
Près de 130 000 m² de bureaux neufs devraient être développés et disponibles d’ici fin 2019 sur le territoire de Marne-la-Vallée.
L’amélioration de l’accessibilité avec la mise en service des gares du futur réseau de transports collectifs du Grand Paris, la visibilité du Cluster Descartes et les nombreuses opérations de revitalisation urbaine contribuent au dynamisme tertiaire du territoire, plus particulièrement autour des pôles de Noisy-Champs et de Montévrain – Val d’ Europe.
A fin 2016, des surfaces sont encore disponibles dans le Bellini, le Carré Haussmann, le Treed It, démonstrateur intégrant la construction de la plus haute tour en ossature bois de France à sa livraison en 2018, le Tannat ou encore le Fifteen aux côtés de l’URSSAF qui a déjà signé pour 8 300 m². Des surfaces sont également disponibles pour les petites entreprises et les free-lances avec l’arrivée prochaine de 2 000 m² supplémentaires d’espaces de coworking à Montévrain dans le programme Le Lundi.
Des fonciers sont également disponibles pour le développement de comptes-propres et clés-en-main locatifs à l’instar de la CASDEN Banque Populaire qui rejoindra le pôle Noisy-Champs dès 2018.
Un marché de l'investissement en hausse
En 2016, le maintien de la politique monétariste favorable de la BCE a conduit à la poursuite de la compression des taux de rendement prime.
Marne-la-Vallée enregistre ainsi un taux prime de 5,25 % en fin d’année ce qui lui permet de rester attractif auprès des investisseurs nationaux et étrangers. L’écart avec le taux prime de Paris QCA se réduit lui aussi à 225 bps vs 300 il y a 5 ans.
L’essentiel des mouvements sur le marché de l’investissement à Marne-la-Vallée a porté sur des arbitrages d’actifs de fonds anticipant un besoin de trésorerie à court et moyen terme pour se positionner sur les développements futurs à venir d’ici 2019-2020. A l’instar de ce que l’on constate en Ile-de-France cette année, l’essentiel des transactions s’est réalisée entre acteurs nationaux compte tenu de l’attentisme lié aux différents évènements politico-économiques des derniers mois et ceux à venir (Brexit, élections, etc.).
Témoignage d'expert
« Le développement du clé-en-main pour la CASDEN Banque Populaire est l’illustration parfaite de la capacité du territoire de Marne-la-Vallée à se renouveler et à offrir des immeubles qualitatifs, performants énergiquement et répondant aux standards internationaux. »
Stéphane LE MOEL, Directeur général Les Nouveaux Constructeurs