Lettre immobilière de Marne-la-Vallée – Activités et Logistique

De Marne-la-Vallée au pôle de l'est parisien en quelques chiffres

Transactions

Véritablement identifié comme un lieu d’accueil propice aux PME-PMI, Marne-la-Vallée réaffirme en 2017 sa dynamique parmi les plus fortes de la Région-Capitale, aussi bien auprès des petites entreprises que des plus grandes (> 3 000 m²) qui représentent d’ailleurs près d’un tiers des surfaces placées.

Elles profitent de coûts attractifs, d’une très bonne accessibilité avec l’A4, la Francilienne et l’A86 notamment, et d’une offre de locaux de qualité pour regrouper leurs effectifs. Les nombreuses disponibilités foncières permettent également des développements en compte-propre à l’instar de We Connect qui développe 10 800 m² à Collégien sur la ZAC de Lamirault ou encore Rubans de Normandie à Serris sur près de 3 900 m².

Loyers

En 2017, eu égard à un échantillon moindre de transactions à la location du fait d’une forte activité des ventes-utilisateurs, le loyer moyen des locaux d’activités neufs est compris entre 100 et 135€ HT HC/m²/an. Les locaux rénovés s’affichent quant à eux à 90€ et ceux de seconde main à 70€.

En 2017, la majorité des transactions réalisées ont un loyer compris entre 75 et 100€ HT HC/m²/an.

Offre immédiate

Au 31 décembre 2017, seuls ~110 000 m² de locaux d’activités sont immédiatement disponibles sur le secteur de Marne-la-Vallée, témoignant ainsi de l’attractivité du territoire.

Les locaux neufs dans l’offre immédiate ont quasiment disparu, ne représentant que 8% des surfaces disponibles (vs 12% en 2016), ce qui témoigne de l’appétit des entreprises pour des locaux de qualité. Leur part devrait se renforcer dans l’avenir avec le développement de nombreux projets de parcs à Collégien, Croissy-Beaubourg, Ferrières-en-Brie et Chanteloup-en-Brie, ainsi qu’à Serris et Bailly- Romainvilliers.

Offre future

Plus de 110 000 m² de locaux d’activités neufs devraient être développés d’ici 2020 à Marne-la-Vallée, de quoi dynamiser l’offre et répondre aux attentes des entreprises.

Les 2/3 des surfaces en projet sont concentrés principalement sur deux territoires : Marne et Gondoire dont Collégien et Chanteloup-en-Brie qui offrent chacune 25 000 m² de locaux neufs ; et Val d’Europe avec Serris qui s’illustre particulièrement en 2017 comme nouvelle destination pour les PME-PMI avec le développement futur de 26 250 m² de locaux. Le dynamisme de Bussy-Saint-Georges n’est pas en reste avec 14 600 m² encore disponibles à horizon 2020. Ferrières-en-Brie va également proposer 9 000 m² entre 2018 et 2020.

La proximité des autoroutes A4, de la Francilienne, des aéroports, des gares TGV et des grandes places économiques fait de Marne-la-Vallée un lieu particulièrement séduisant pour les entreprises. Par ailleurs, le niveau de qualification de la main d’œuvre, la proximité d’une desserte en transports en commun de qualité (RER A), qui va être renforcée dans les années à venir, de l’arrivée de nouveaux métros et un environnement urbain équilibré avec une offre de logements diversifiée, ce qui en fait un territoire prisé par les dirigeants d’entreprises et leurs salariés.

“Innovespace, implanté au cœur de l’éco-quartier de Chanteloup, s’inscrit pleinement dans nos valeurs de promotion de qualité de vie et de travail aux usagers (habitants et entreprises). Ces espaces de travail offrent des surfaces modulables, qualitatives et visibles à proximité immédiate des services, commerces, logements, permettant à chacun de déposer ses enfants à la crèche le matin avant d’aller au travail, de disposer d’une offre de restauration pour déjeuner, etc.” (Jean-Christophe, Président du Groupe Alsei)

Transactions

En 2017, seuls 14 000 m² d’entrepôts ont trouvé preneurs. La recherche de fonciers XXL pousse les entreprises à s’éloigner encore davantage des centres urbains, et les faibles disponibilités à l’échelle nationale conduisent les entreprises à conserver leurs implantations faute de trouver mieux.

Pour autant, de belles transactions sont à noter comme les 20 000 m² pris à bail par Viapost à Saint-Thibault des Vignes ou encore Septodont qui a acquis plus de 11 500 m² à Croissy-Beaubourg, toutes les deux sur des actifs de catégorie C, faute de produits neufs disponibles.

Loyers

En 2017, eu égard aux transactions réalisées sur le secteur de Marne-la-Vallée, le loyer prime pour les entrepôts demeure stable autour de 54€ HT HC/m²/an, soit légèrement supérieur à la moyenne francilienne.

Offre immédiate et future

À la fin de l’année 2017, l’appétit des entreprises pour le secteur de Marne-la-Vallée a conduit à une pénurie d’offre immédiatement disponible d’entrepôts de Classe A et B.

Pour autant, afin de répondre aux attentes, d’ici à la fin 2018, près de 90 000 m² devraient être à nouveau offerts sur le marché avec la restructuration de l’ancien entrepôt de Métro à Emerainville, et la création de près de 50 000 m² neufs sur le secteur de Val d’Europe, à 25 min de Paris, à 10 min de la gare TGV de Chessy. Argan y propose 12 700 m² d’une offre nouvelle génération. Goodman y développe quant à lui 31 500 m² au sein d’un bâtiment neuf de Classe A à l’architecture soignée et à l’environnement paysager au sein du Parc d’Entreprises de Val d’Europe.

Par ailleurs, le territoire de Marne-la-Vallée offre de nombreuses possibilités de développement, foncier et immobilier pour accompagner le développement des entreprises.

“Au sein de la ZAC du Couternois, secteur logistique prime de Marne-la-Vallée, Argan développe actuellement 12 700 m² d’entrepôts de Classe A, répondant aux standards actuels. C’est la destination idéale pour y accueillir le siège social d’une prestigieuse entreprise logistique et ses emplois qualifiés.” (Emmanuel Deport, Directeur commercial Argan)

Focus marché par secteur

Métropole du Grand Paris

• Transactions : 37 145 m² (acti) / 0 log
• Nb de transactions : 22 (acti)
• Part du neuf : 1% des transactions acti
• Part des ventes : 41% des transactions acti
• Loyer moyen : 70 à 125 €
• Offre immédiate : 10 923 m² (acti)
• Offre future : 0 (acti) / 0 (log)
• Transaction(s) significative(s) :
  – GCS Blanchisserie Est Francilien – 5 335 m² – acquisition
  – Echaform – 4 830 m² – acquisition

Paris – Vallée de la Marne

• Transactions : 47 912 m² (acti) / 7 850 m² (log)
• Nb de transactions : 67 (acti) / 1 (log)
• Part du neuf : 3% des transactions (acti)
• Part des ventes : 4% des transactions (acti)
• Loyer moyen : de 80€ à 9 € (acti) / ~50€ (log)
• Offre immédiate : 41 944 m² (acti) / 0 (log)
• Offre future : 7 500 m² (acti) / 45 000 m² (log)
• Transaction(s) significative(s) :
  – Société Verre Industries – 4 500 m² – acquisition (acti)
  – Transmob – 2 795 m² – location (acti)

Marne-et-Gondoire

• Transactions : 86 960 m² (acti) / 6 315 m² (log)
• Nb de transactions : 88 (acti) / 1 (log)
• Part du neuf : 48% des transactions (acti)
• Part des ventes : 63% des transactions (acti)
• Loyer moyen : de 80 € à 120 € (acti) / ~50 € (log)
• Offre immédiate : 47 269 m² (acti) / 0 (log)
• Offre future : 69 545 m² (acti) / 0 (log)
• Transactions significatives :
  – Adgencity – 10 864 m² – acquisition compte propre (acti)
  – We Connect – 10 840 m² – acquisition compte propre (acti)
  – Tech Data – 6 315 m² – location

Val d’Europe

• Transactions : 28 993 m² (acti) / 0 (log) Nb de transactions : 27 (acti) / 0 (log)
• Part du neuf : 2/3 des transactions (acti)
• Part des ventes : 82% des transactions (acti)
• Loyer moyen : ~95 € (acti)
• Offre immédiate : 7 968 m² (acti) / 0 (log)
• Offre future : 34 756 m² (acti) / 44 200 m² (log)
• Transactions significatives :
  – Selva – Parc Spirit – 5 755 m² – acquisition (acti)
  – Rubans de Normandie – 3 868 m² – acquisition compte propre (acti)