La loi du Grand Paris du 3 juin 2010 prévoyait la construction de 70000 logements chaque année en Île-de-France. Mission accomplie puisque la région a dépassé ce seuil l’an dernier, avec 74000 mises en chantier. EPAMARNE s’est imposé comme le premier aménageur résidentiel francilien, mais aussi hexagonal, en 2016 avec 3456 logements engagés et 2244 contractualisés. L’Établissement public d’aménagement entend continuer sur cette lancée dans les années à venir.
Marne-la-Vallée change de dimension sur le plan résidentiel. Les besoins de logements y sont importants et l’EPA démontre aux opérateurs la capacité du territoire à contribuer à la dynamique de production résidentielle. Les chiffres parlent d’eux-mêmes. Dans un contexte national favorable, le territoire a connu en 2016, un doublement du volume des ventes et des nouvelles mises en commercialisations par rapport à 2015, mais avec une redéfinition de la géographie du dynamisme résidentiel au bénéfice des Portes de Paris via Noisy-Le-Grand. En effet, le volume des ventes a passé la barre des 2 600 logements vendus avec 2 627 ventes, dans une tendance haussière depuis la fin décembre 2012 et le nombre de programmes a augmenté de 74%. Le collectif reste très largement majoritaire avec 9,3 ventes sur 10, mais la part de l’individuel remonte et retrouve son niveau de 2013 avec 7% des ventes. Les petits logements (T1 et T2) correspondent à 46 % des ventes totales, contre 41% en 2015, 39% en 2014, et 37% en 2013 : cette progression peut s’expliquer par la mise en place depuis le 1er janvier 2015 du dispositif Pinel.
« Marne-la-Vallée arrive à offrir dans le neuf un parcours résidentiel permettant de répondre à l’ensemble des besoins, souligne Laurent Escobar. La diversité des projets fait que nous pouvons offrir du logement collectif, intermédiaire ou individuel, dans toutes les gammes de qualité et de prix, mieux qu’ailleurs en Île-de-France. »
L'attractivité par l'innovation
Pour convaincre les acheteurs de déménager sur son territoire, EPAMARNE cherche à proposer des programmes résidentiels qualitatifs à coûts maîtrisés. « Avec des objectifs de production quantitatifs ambitieux, nous veillons à préserver une qualité architecturale et d’ habitat, explique Alexandre Chirier, directeur du développement et de la promotion à l’EPA. Nous concilions à la fois des objectifs volontaristes en termes d’ innovation et de qualité architecturale, des charges foncières permettant d’équilibrer les opérations, sans dégrader les prix de sortie ou les coûts de construction. » Appelé à assurer la qualité du développement résidentiel sur le territoire, la stratégie résidentielle de l’EPA s’articule également autour de l’innovation.
Souhaitant favoriser l’utilisation de matériaux biosourcés sur son territoire, EPAMARNE s’était donné comme objectif de réaliser en 2016 un tiers de ses logements en bois. Ce sont finalement plus de 60% des logements engagés l’an dernier qui seront dotés d’une structure bois. Plus de 1 800 de ceux-ci ont ainsi été lancés depuis 2015. Fort de ce succès, l’aménageur entend réaliser au moins la moitié de ses logements en bois en 2017.
« Le bois apporte plusieurs avantages au-delà de ses caractéristiques écologiques, notamment au niveau des délais de réalisation du chantier et de sa propreté, ajoute Christophe Mauge, directeur de la commercialisation, au sein de la Direction du développement et de la promotion. Nous avons donc fixé des objectifs extrêmement ambitieux de production d’ habitations en bois, en appuyant et en accompagnant la filière qui est en train de se structurer et de se développer rapidement. » Ici, c’est tout un réseau de partenaires qui est mobilisé, depuis les acteurs institutionnels tels que FCBA ou Adivbois, jusqu’aux constructeurs et promoteurs (REI, Woodeum Arbonis, Techniwood…). L’écoquartier Les Coteaux de la Marne s’inscrit pleinement dans cette démarche. Appelé à devenir le premier quartier à biodiversité augmentée, il est aussi guidé par un autre axe directeur de la stratégie d’EPAMARNE, la bio-urbanité. Cette approche biophile constitue un facteur d’attraction fort auprès des acheteurs potentiels de logements, de même qu’un avantage différenciant pour le territoire : « Les habitants viennent chercher à Marne-la-Vallée une qualité de vie et un grand nombre d’aménités liées à la nature qui est dans l’ADN du territoire. Celui-ci est compris entre le bois de Vincennes, à l’ouest, et les grandes forêts domaniales, à l’est, l’offre d’espaces verts et d’espaces de loisirs en plein air est donc un de ses atouts forts. » L’innovation ne sera cependant pas qu’écologique à Marne-la-Vallée, mais aussi technologique et servicielle, Anne-Catherine Ottevaere, responsable développement, ajoute : « Le BIM est devenu obligatoire dans tous les projets que l’on met en œuvre et nous avons aujourd’ hui l’ambition de le déployer à plus grande échelle en développant la première plateforme CIM (City Information Mobile), notamment dans le futur quartier de Marne Europe, à Villiers-sur-Marne, qui intégrera le CIM et l’ensemble des datas à l’ échelle du quartier. » La démarche sera également appliquée, dans une moindre échelle, à Chanteloup-en-Brie, où le BIM sera testé à l’échelle d’un îlot afin de mesurer de quelle façon le recours à cette technologie permet d’optimiser chaque étape de la vie d’un bâtiment, de la conception jusqu’à l’exploitation. Le numérique sera par ailleurs aussi mis à contribution au sein des services urbains. « Au niveau des mobilités, par exemple, nous souhaitons proposer des platesformes permettant aux utilisateurs d’accéder à une offre multimodale, à des services numériques tels que la conciergerie virtuelle, explique la responsable développement. Marne Europe est vraiment représentatif de ce que l’on souhaite faire en matière d’ innovation servicielle. »
La qualité à prix attractif
Devant de telles ambitions qualitatives, certains promoteurs sont invités à travailler le plus précisément leur programme, en liaison avec l’EPA qui les accompagne au cours d’ateliers spécifiques. « Il y a une équation à résoudre entre un degré d’ innovation important, un coût de construction maîtrisé et un prix de sortie en ligne avec le marché. Pour la résoudre, nous devons avoir une programmation fine permettant d’adresser l’ensemble du marché », explique-t-on au sein de l’établissement. L’aménageur a donc affiné ces dernières années la programmation de ses pro- jets afin qu’elle soit le plus parfaitement possible adaptée aux budgets des ménages qu’il souhaite attirer. Les prix observés sur le territoire de Marne-la-Vallée variaient ainsi en décembre dernier entre 3 200 et 4 400 €/m² dans l’individuel et entre 4 000 et 5 000 €/m² dans le collectif. « Les collectivités et leurs aménageurs ont beaucoup travaillé sur l’ économie de leurs projets, se réjouit Laurent Escobar. Depuis que cette politique a été mise en place à Marne-la-Vallée, le prix moyen des opérations baisse. Parce que, au fur et à mesure que l’aménageur met en place de nouveaux projets, il crée les conditions économiques pour maîtriser les prix de sortie. Or, si l’on crée des conditions de prix plus abordables, ne serait-ce qu’en baissant de 100 à 200 € du mètre carré, on arrive à resolvabiliser un panel plus large d’acquéreurs. » L’arrivée des lignes 15 et 16 du Grand Paris Express, programmée pour 2022, devant démultiplier son accessibilité, l’optimisme est de mise à Marne-la-Vallée. « Nous pourrions atteindre un rythme de 4 300 ventes de logements par an pour l’ensemble du territoire à partir de 2018 en raison des nombreux projets de développement à venir, conclut Laurent Escobar. Les années suivantes, nous aurons un rythme de croisière permettant de répondre aux besoins du territoire et de la région. »