Secteur tertiaire : une dynamique qui se normalise

Une dynamique locative qui se normalise après plusieurs années exceptionnelles

Après une forte résilience face à la crise sanitaire et au retournement généralisé du marché tertiaire en 2020 et 2021 au niveau francilien, le marché tertiaire du périmètre d’intervention d’EpaMarne-EpaFrance marque le pas en 2022. Le ralentissement du marché est à relativiser au regard des retournements bien plus marqués qu’ont pu enregistrer certains territoires hors métropole du Grand Paris depuis la crise sanitaire. La moyenne quinquennale s’établit toujours à plus de 56 000 m2, signe de la force endogène du premier marché de l’est francilien. En 2022, 39 000 m2 ont été acquis ou pris à bail par des entreprises sur le territoire des Epa. Ce chiffre représente un recul de 49 % des volumes de transactions sur 1 an. Cependant, cette baisse s’effectue après une année record en 2021 où les volumes de transactions avaient atteint 77 000 m2 (résultat soutenu par les 10 000 m2 de l’École de la Gastronomie à la Française à Ferrières-en-Brie). Au regard de la moyenne quinquennale le recul s’établit à 30 %. Ce repli est donc tout relatif et traduit les conséquences de la crise sanitaire et du retournement généralisé du marché tertiaire francilien depuis 2020. Comme pour les années précédentes, le tissu économique local très riche en TPE/PME porte le marché. Les acquisitions et prises à bail de moins de 500 m2 représentent 94 % des transactions conclues en 2022 et totalisent 63 % des surfaces. Signe de la pérennité de ce segment de marché, 2022 a enregistré plus de 24 500 m2 de prises à bail inférieures à 500 m2 là où 2021 en totalisait seulement 20 % de plus avec 29 800 m2. C’est donc du côté des grandes transactions qu’il faut essentiellement chercher les raisons de la baisse globale de l’activité locative. Entre 2021 et 2022, les transactions supérieures à 500 m2 sont passées de 29 à 13 en nombre et de 47 000 à 15 000 m2 en surface. La confiance des acteurs en un marché aux fondamentaux solides se traduit une fois encore par une part importante des entreprises qui acquièrent leurs locaux. Près d’un tiers des entreprises ont ainsi opté pour l’acquisition de ces derniers. En volume, ces acquisitions représentent 53 % de l’ensemble des surfaces transactées.

“À Champs-sur-Marne, à proximité immédiate de la future gare du Grand Paris Express, nous développerons un projet tertiaire mixte de 16 500 m2 de bureaux, locaux d’activité et restaurants, dont la livraison est prévue mi-2025. Le projet, constitué de 3 bâtiments, se démarque par sa qualité d’usage grâce à des plateaux largement vitrés, une grande hauteur sous plafond, de nombreux espaces extérieurs, et sa performance environnementale avec notamment une structure en bois dans les étages, un système de rafraîchissement sans recours à la climatisation. Le projet obtiendra la certification BREEAM Very Good.” Benjamin Turgis — Bart Directeur Général

De nombreux projets à court terme pour répondre à la forte demande en produits neufs

Le parc immobilier tertiaire du périmètre d’intervention d’EpaMarne-EpaFrance continuera de s’étoffer dans les années à venir. Les promoteurs et investisseurs se projettent sur le territoire en misant sur l’attrait exercé par les disponibilités neuves sur le secteur. Ils ont renforcé les mesures d’accompagnement des entreprises en recherche d’implantations sur le périmètre d’intervention d’EpaMarne- EpaFrance. À horizon 2025, près de 42 000 m2 de bureaux, pour l’heure disponible, devraient être livrés à travers 11 projets en développement. La bonne dynamique immobilière endogène alliée à la forte demande pour le neuf devraient permettre d’écouler la majorité des surfaces même si un léger ralentissement du rythme des commercialisations, face à un afflux d’offres, pourrait s’opérer.

“Les travaux ont démarré sur le futur siège du groupe qui réunira en 2024 près de 150 personnes à Croissy-Beaubourg sur deux bâtiments : un immeuble de bureaux d’un peu plus de 4 000 m2 et un local d’activités d’environ 1 000 m2. Avec ce projet, nous avons voulu nous inscrire pleinement dans une démarche éco-responsable tout en offrant à nos salariés un cadre de travail optimal. Nous visons ainsi une totale autoconsommation grâce notamment à des panneaux photovoltaïques, des toitures végétalisées, un système de récupération d’eau et un éclairage intelligent.” Mohamed Tandert — T2MC Président – Directeur Général