La Covid-19 a engendré des périodes de confinement/déconfinement, des difficultés à se projeter et une perte de confiance pour les consommateurs. Dans toutes les métropoles, les marchés du logement ont connu une très forte chute des ventes. À la lecture des tendances observées sur le territoire d’intervention d’EpaMarne-EpaFrance, quels premiers enseignements en tirer ?
En qualité d’aménageurs publics, EpaMarne et EpaFrance jouent un rôle majeur dans le développement d’une polarité forte à l’est du Grand Paris. Les opérations d’aménagement contribuent à produire une offre diversifiée de logements. Cette note dresse un bilan territorialisé des commercialisations de logements neufs et le met en perspective au regard des tendances régionales et nationales.
Une chute des ventes par rapport à l’année 2019
2 597 logements ont été vendus en 2020 contre 3 774 en 2019. En 2020 :
- 1er trimestre, amorce d’une chute des ventes ;
- 2ème trimestre, marqué par un rebond des cessions ;
- 3ème trimestre, point au plus bas de l’année. A noter qu’en septembre, le niveau de commercialisation était exactement le même qu’au mois de mars ;
- 4ème trimestre, une reprise a été constatée fin 2020.
Aucune étude ne permet – à ce jour – d’éclairer les catégories sociales et/ou la commune d’origine des acquéreurs. Néanmoins, la typologie des logements vendus et leur répartition spatiale apportent déjà quelques éclairages :
- les T3 restent la typologie la plus vendue ;
- le logement collectif est très largement majoritaire ;
- près de la moitié des commercialisations ont eu lieu à l’ouest du territoire, en petite couronne parisienne.
Une tendance haussière des prix
Alors que la demande de logements s’exprime principalement en petite couronne parisienne, c’est paradoxalement là que l’augmentation des prix est la moins marquée, avec même une chute des prix.
En grande couronne, une tendance haussière s’observe partout, sauf pour les maisons individuelles au nord de la Communauté d’agglomération Marne et Gondoire (CAMG).
Une réduction drastique du stock de logements sur le marché
Depuis 2018, le rythme annuel de mises en commercialisation est de plus en plus faible et engendre une chute du stock de logements. Cette tendance a été amplifiée par la Covid-19 :
- au cours de l’année 2020, la baisse des volumes globaux disponibles est de 35 %, quel que soit le type de logements ;
- le niveau le plus bas a été atteint fin 2020 avec seulement 1 600 logements de disponibles sur le marché ;
- la baisse la plus forte s’observe sur le territoire de la CAMG nord ;
- c’est à l’ouest que le stock de logements reste le plus élevé.
Comme à l’échelle nationale et régionale, la pandémie a accentué la crise de l’offre de logements sur le périmètre d’intervention des Epa. Partout en France, le rapport des ménages à leur logement a évolué, en exacerbant les situations de mal-logement et en faisant émerger de nouveaux besoins. Cependant, les données manquent encore pour objectiver un éventuel « exode urbain » et il est sans doute trop tôt pour conclure à la « revanche du périurbain et des villages ».
Dans la sphère scientifique, l’année 2020 a été particulièrement riche : la pandémie a stimulé les réflexions sur les conditions de logement et leur adaptation aux nouveaux usages. Quelles seront les tendances qui resteront après le retour « à la vie d’après » ? Quelles seront les exigences en matière de logement ?
En tant qu’aménageur, EpaMarne s’empare de ces questions en visant d’une part, dans sa feuille de route innovation 2021, l’expérimentation d’un lot démonstrateur de l’habitat post-covid à Montévrain, et en étudiant, d’autre part, la faisabilité du concept « habiter l’infini » développé par Arkhenspaces.